Coût d'achat immobilier
Calculez le coût total d'acquisition d'un bien dans le Canton de Vaud
Coûts d'acquisition
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Ce que le calculateur prend en compte
Le prix affiché dans l'annonce, c'est le début de l'histoire. Pour acheter, il te faut aussi des fonds propres, des frais d'achat payés une seule fois, puis des charges chaque année.
Le calculateur sépare ces trois blocs :
- Les fonds propres : au moins 20 % du prix, dont au moins 10 % de la valeur de nantissement (en général le prix d'achat) qui ne viennent pas de ta caisse de pension. Tu indiques ce qui vient de ton épargne, de ton 2e pilier, de ton 3e pilier et d'autres sources (donation, avance d'hoirie).
- Les frais d'achat : 3,3 % de droits de mutation (2,2 % pour le canton et 1,1 % pour la commune) et une provision de 3 % pour le notaire, le registre foncier et la cédule hypothécaire. Ces 3 % sont une hypothèse prudente du calculateur, pas un tarif officiel. Le montant réel dépend du tarif des notaires et de ton dossier : demande une estimation à ton notaire.
- L'hypothèque : un premier rang jusqu'à 65 % du prix, un second rang jusqu'à 80 %. Le second rang est amorti en ligne droite, au maximum sur 15 ans. Le minimum exigé est de ramener la dette aux deux tiers de la valeur ; le calculateur amortit jusqu'à 65 %, un peu plus que ce minimum.
- Les charges annuelles : intérêts, amortissement, entretien (1 % de la valeur par défaut), réserve pour rénovations (0,5 %), assurances, impôt foncier et impôt sur la valeur locative, et charges de PPE si tu en as.
Le résultat se lit sur la durée que tu choisis : coût total, valeur du bien, dette restante et part du bien qui t'appartient vraiment.
Exemple : un appartement à 1 million à Lausanne
Ce sont les valeurs par défaut du calculateur. Prix : 1'000'000 CHF. Fonds propres : 200'000 CHF, dont 100'000 CHF d'épargne, 60'000 CHF de 2e pilier et 40'000 CHF de 3e pilier.
| Droits de mutation (3,3 %) | 33'000 CHF |
| Provision notaire et registre foncier (3 %) | 30'000 CHF |
| Argent à sortir le jour de l'achat | 263'000 CHF |
| Hypothèque 1er rang (65 %, à 1,5 %) | 650'000 CHF |
| Hypothèque 2e rang (15 %, à 1,8 %) | 150'000 CHF |
La première année, le calculateur arrive à 40'668 CHF de charges, soit environ 3'390 CHF par mois. Les intérêts en font moins d'un tiers (12'450 CHF). L'amortissement pèse 10'000 CHF, l'entretien et la réserve 15'000 CHF. L'impôt sur la valeur locative reste faible, environ 700 CHF, parce que les intérêts et l'entretien se déduisent de la valeur locative.
Sur 15 ans, avec une hausse de prix de 1,5 % par an, le total des dépenses atteint environ 699'000 CHF, frais d'achat compris. En face, le bien vaudrait environ 1'250'000 CHF et la dette serait redescendue à 650'000 CHF.
Le piège ? Comparer ces 3'390 CHF à ton loyer actuel sans compter l'entretien. C'est souvent la ligne qu'on oublie. Pour faire la comparaison complète, utilise le simulateur louer ou acheter.
Les limites du calcul
- L'impôt sur la valeur locative est estimé avec ton taux marginal, en déduisant tes intérêts et tes frais d'entretien effectifs. La réserve pour rénovations n'est pas déduite, puisqu'elle n'est pas encore dépensée.
- Les taux d'intérêt restent fixes sur toute la durée. Teste un taux plus élevé pour voir ce que ça change.
- La banque vérifie aussi que tu peux porter ces charges avec ton revenu. Ce calculateur ne fait pas ce contrôle.
Questions fréquentes
Combien de fonds propres faut-il pour acheter en Suisse ?
En règle générale, 20 % du prix d'achat. Au moins 10 % de la valeur du bien doivent venir d'autre chose que ta caisse de pension : épargne, titres, 3e pilier, donation ou prêt familial (cédé à la banque ou postposé). Les frais d'achat s'ajoutent à ces 20 %.
Peut-on utiliser son 2e et son 3e pilier ?
Oui, pour ta résidence principale. Le retrait anticipé du 2e pilier est de 20'000 CHF au minimum, possible tous les 5 ans et au plus tard 3 ans avant la retraite. Si tu es marié·e, ton conjoint doit donner son accord écrit. Après 50 ans, le montant est limité.
Le 3e pilier compte aussi comme fonds propres. Pour comprendre comment il fonctionne, lis notre article sur le pilier 3a.
Combien coûtent les droits de mutation dans le canton de Vaud ?
Le canton prélève 2,2 % du prix. La commune peut ajouter jusqu'à la moitié de l'impôt cantonal, soit 1,1 %. La Ville de Lausanne indique 3,3 % au total. L'acheteur est le débiteur principal (le vendeur est solidairement responsable). Le paiement est dû dans les 30 jours dès la notification du bordereau.
Pourquoi faut-il amortir la deuxième hypothèque ?
Les règles des banques imposent de ramener la dette aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans au plus, de façon linéaire. L'amortissement peut être direct, ou indirect en versant sur un 3e pilier mis en gage auprès de la banque.
La valeur locative va-t-elle disparaître ?
Oui. Le peuple l'a acceptée le 28 septembre 2025 et le Conseil fédéral a fixé l'entrée en vigueur au 1er janvier 2029. En même temps, tu ne pourras plus déduire tes frais d'entretien, et les intérêts ne seront déductibles que dans la mesure des revenus locatifs imposables. Les primo-acquéreurs bénéficieront d'une déduction temporaire et plafonnée. Jusque-là, le droit actuel s'applique, et c'est ce que le calculateur utilise.
Sources
- ch.ch, Financer la propriété du logement
- ASB, Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires (2023)
- État de Vaud, Transferts immobiliers (droit de mutation)
- Ville de Lausanne, Impôts sur immeubles
- OFAS, Accession à la propriété au moyen de la prévoyance professionnelle
- Conseil fédéral, Abolition de l'imposition de la valeur locative (1er avril 2026)
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