Louer ou Acheter?
Simulateur de comparaison pour le Canton de Vaud
Résultats de la simulation
Remplissez le formulaire et cliquez sur "Simuler" pour voir la comparaison entre l'achat et la location sur 15 ans.
Comment fonctionne le simulateur
« Payer un loyer, c'est jeter l'argent par les fenêtres. » Tu l'as sûrement entendu. Sauf qu'un propriétaire aussi paie des choses qu'il ne reverra jamais.
Le simulateur suit deux personnes année après année, avec le même capital de départ :
- Le propriétaire paie les frais d'achat la première année, puis chaque année les intérêts, l'amortissement du second rang, l'entretien, la réserve pour rénovations, les assurances, l'impôt foncier et l'impôt sur la valeur locative.
- Le locataire paie son loyer, ses charges et son assurance ménage. Son loyer augmente chaque année du taux que tu choisis. Il place le capital qu'il aurait mis dans l'achat.
Les deux ont le même budget chaque année. Celui qui dépense le moins place la différence, au rendement que tu indiques. Sans ça, la comparaison serait faussée : le locataire dépenserait moins sans que cet argent n'apparaisse nulle part.
À la fin, le simulateur compare ce que chacun possède. Pour le propriétaire, c'est la valeur du bien moins la dette restante et l'impôt sur le gain immobilier s'il revendait, plus son épargne placée s'il en a. Pour le locataire, c'est son capital placé et son épargne.
Le point d'équilibre est l'année où la fortune du propriétaire dépasse celle du locataire.
Exemple : 1 million à Lausanne contre 2'700 CHF de loyer
Ce sont les valeurs par défaut. Bien à 1'000'000 CHF, 20 % d'apport, taux de 1,5 % et 1,8 %, hausse de valeur de 1,5 % par an. En face, un loyer de 2'500 CHF plus 200 CHF de charges, qui augmente de 1 % par an. L'argent placé rapporte 3 % par an. Durée : 15 ans.
| Propriétaire | Locataire | |
|---|---|---|
| Dépenses la 1re année, frais d'achat compris | 103'668 CHF | 32'800 CHF |
| Dépenses les années suivantes | de 40'900 à 44'200 CHF | de 33'100 à 37'700 CHF |
| Dépenses sur 15 ans | 698'526 CHF | 527'978 CHF |
| Fortune après 15 ans | 577'764 CHF | 544'075 CHF |
La première année, le propriétaire paie 63'000 CHF de frais d'achat. Ensuite, il dépense environ 7'000 CHF de plus par an que le locataire, qui les place. Le propriétaire ne rattrape le locataire que la 10e année. Après 15 ans, l'achat devance la location d'environ 34'000 CHF.
L'écart est faible, et il tient à deux hypothèses. Sans hausse du prix du bien, la location passe devant d'environ 151'000 CHF. Avec un rendement de 4 % au lieu de 3 %, elle passe aussi devant. Teste tes propres chiffres plutôt que de te fier à un seul scénario.
Ce que le simulateur ne fait pas
- Le rendement des placements est constant et net d'impôts. En réalité, il varie d'une année à l'autre, et les placements du locataire supportent l'impôt sur la fortune et sur les dividendes. Le coût d'opportunité est expliqué dans notre article louer ou acheter en Suisse.
- Le simulateur suppose que chacun place vraiment la différence chaque année. Si elle est dépensée, la comparaison ne tient plus.
- Les taux d'intérêt restent fixes.
Pour le détail de ce qu'il faut sortir le jour de l'achat, utilise le calculateur du coût d'achat.
Questions fréquentes
Acheter est-il toujours plus rentable que louer ?
Non. Ça dépend surtout de la hausse future du prix, du taux d'intérêt et du loyer que tu paierais pour un logement équivalent. Plus tu gardes le bien longtemps, plus les frais d'achat sont amortis. Teste plusieurs hypothèses plutôt qu'une seule.
Quels fonds propres faut-il pour acheter ?
En général, 20 % du prix, dont au moins 10 % de la valeur de nantissement (en général le prix d'achat) qui ne viennent pas de ta caisse de pension. Les frais d'achat s'ajoutent. Ton 3e pilier peut en faire partie : voir notre article sur le pilier 3a.
Pourquoi y a-t-il deux taux hypothécaires ?
La première hypothèque couvre en général environ 65 % de la valeur, la seconde va jusqu'à 80 %. La plupart des banques demandent un taux plus élevé pour la seconde. Elle doit être amortie : la dette doit revenir aux deux tiers de la valeur en 15 ans au plus.
La suppression de la valeur locative change-t-elle le calcul ?
Oui, à partir du 1er janvier 2029. La valeur locative ne sera plus imposée, mais les frais d'entretien ne seront plus déductibles et les intérêts ne le seront que dans la mesure des revenus locatifs imposables. Les primo-acquéreurs bénéficieront d'une déduction temporaire et plafonnée. Le simulateur applique encore le droit actuel.
Les informations présentées sur ce site ne constituent pas des conseils professionnels. Je ne suis pas expert en finance ni en nutrition. Consultez un professionnel qualifié pour vos décisions importantes.
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