"Louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres."
Tu l'as entendu 100 fois. De tes parents, de tes collègues, de ton banquier.
Et si c'était faux ?
Dans cet article, tu vas découvrir :
- Pourquoi la phrase "loyer = argent perdu" est un raccourci dangereux
- Les coûts cachés que personne ne mentionne quand on achète
- Le coût d'opportunité : ce que ton apport pourrait rapporter ailleurs
- Un cas pratique chiffré pour un appartement à Lausanne
- Comment utiliser notre simulateur pour faire TON calcul
Introduction
En Suisse, seulement 36% des ménages sont propriétaires. C'est le taux le plus bas d'Europe.
Pourtant, on nous répète que l'immobilier est "le meilleur investissement". Que "la pierre, ça ne perd pas de valeur". Que "tu paies pour toi au lieu de payer un proprio".
Alors pourquoi les Suisses — réputés rationnels avec leur argent — restent-ils locataires ?
Parce qu'ils ont fait le calcul.
Si tu as lu mon article sur le budget personnel en Suisse , tu sais que chaque franc compte. L'achat immobilier est probablement la plus grosse décision financière de ta vie.
Raison de plus pour la prendre avec des chiffres, pas des émotions.
Le mythe du "loyer perdu"
L'argument classique : "Quand tu loues, tu enrichis ton propriétaire. Quand tu achètes, tu te constitues un patrimoine."
C'est vrai... en partie. Mais c'est un raisonnement incomplet.
Loyer = 2'000 CHF/mois perdus = 24'000 CHF/an "jetés"
Intérêts hypothécaires + charges + entretien + assurances = aussi de l'argent "perdu"
Quand tu achètes, tu ne rembourses pas que du capital. Tu paies aussi :
- Des intérêts — Argent qui va à la banque, pas dans ta poche
- Des charges de copropriété — Qui augmentent avec le temps
- L'entretien — Toiture, façade, chauffage... c'est pour toi
- Les impôts — Valeur locative, impôt foncier
- Les assurances — Bâtiment, responsabilité civile
Tout cet argent est aussi "perdu". Tu ne le reverras jamais.
Les coûts cachés de la propriété en Suisse
Quand tu achètes un bien en Suisse, le prix affiché n'est que le début.
Frais d'acquisition (payés une fois)
Frais récurrents (chaque année)
La valeur locative : En Suisse, tu paies des impôts sur un "revenu fictif" correspondant à ce que tu pourrais toucher si tu louais ton bien. Oui, tu paies des impôts pour habiter chez toi.
Le coût d'opportunité : le facteur oublié
C'est là que ça devient intéressant. Et c'est ce que presque personne ne calcule.
Pour acheter en Suisse, tu dois apporter au minimum 20% du prix en fonds propres. Pour un bien à 1 million, ça fait 200'000 CHF.
Que se passe-t-il si tu investis ces 200'000 CHF ailleurs plutôt que dans de la pierre ?
Scénario A : Tu achètes
200'000 CHF immobilisés dans ton apport
Rendement = appréciation du bien (historiquement ~1-2%/an en Suisse)
Scénario B : Tu restes locataire
200'000 CHF investis en ETF mondiaux
Rendement historique = ~7%/an sur le long terme
Sur 20 ans, avec un rendement de 7% :
Bien sûr, les marchés fluctuent et rien n'est garanti. Mais le principe reste : l'argent immobilisé dans un apport ne travaille pas pour toi.
"Le coût d'opportunité, c'est ce que tu renonces à gagner en choisissant une option plutôt qu'une autre."
Cas pratique : un 4 pièces à Lausanne
Prenons un exemple concret, calculé avec notre simulateur. Un appartement de 4 pièces à Lausanne, et deux personnes qui partent avec exactement le même capital.
Les paramètres
Le propriétaire met ses 315'600 CHF dans l'apport et les frais d'achat. Le locataire les place. Chaque année, celui qui dépense le moins place la différence. Les autres hypothèses sont celles du simulateur : entretien 1% du prix par an, bien qui prend 1.5% par an, loyer qui monte de 1% par an, placements à 3%, taux d'imposition marginal de 35%.
Ce que ça coûte chaque mois
La première année est la plus rude pour l'acheteur : près de 126'000 CHF sortent de sa poche, frais d'achat compris, contre 36'400 CHF pour le locataire. Ensuite, l'écart se resserre : en année 20, les deux dépensent presque la même chose, environ 45'000 CHF par an.
Ce qui reste au bout de 20 ans
- Prix
- 1 200 000 CHF
- Loyer
- 2 800 CHF/mois
- Apport
- 20 %
- Taux
- 1,8 %
- Durée
- 20 ans
Louer laisse 58 489 CHF de plus au bout de 20 ans, avec le même capital de départ placé au même rendement.
Ouvrir dans le simulateurRésultat
Dans ce cas, le locataire termine avec 58'000 CHF de plus que le propriétaire, et l'achat ne rattrape jamais la location sur les 20 ans simulés.
Le propriétaire n'a pas perdu pour autant : il possède un bien de 1.6 million, moins sa dette. Mais le locataire qui a placé son capital, et la différence chaque mois, fait mieux.
Change un seul paramètre, par exemple une hausse des prix plus forte ou un loyer plus élevé, et le résultat peut basculer. C'est tout l'intérêt du simulateur : le bouton ci-dessus l'ouvre avec ces chiffres, à toi de jouer.
Quand acheter a du sens
Je ne dis pas qu'acheter est toujours une mauvaise idée. Je dis que ce n'est pas automatiquement une bonne idée.
L'achat peut être pertinent si :
Les frais d'acquisition (5%) sont amortis sur la durée. En dessous de 10 ans, c'est rarement rentable.
Plus de risque de hausse de loyer ou de congé. Ton logement est à toi.
Si ton apport dormirait sur un compte épargne à 0.5%, la comparaison change.
Avoir "sa" maison a une valeur émotionnelle que les chiffres ne captent pas.
L'important, c'est de faire ce choix en connaissance de cause.
Fais ton propre calcul
Chaque situation est unique. Le prix du bien, le loyer équivalent, les taux, ta durée de détention... tout influence le résultat.
C'est pour ça qu'on a créé un simulateur qui prend en compte tous ces facteurs :
Simulateur Louer vs Acheter
Compare le coût réel sur 5, 10, 20 ou 30 ans. Inclut les frais d'acquisition, l'entretien, les intérêts, et le coût d'opportunité.
Lancer le simulateurConclusion
- "Louer c'est jeter de l'argent" est un raccourci trompeur. Les intérêts, l'entretien et le coût d'opportunité sont aussi de l'argent "perdu".
- Les frais d'acquisition en Suisse (3-5% du prix) ne sont amortis qu'après plusieurs années de détention.
- Le coût d'opportunité est le facteur le plus sous-estimé. Ton apport pourrait travailler pour toi ailleurs.
- Acheter peut avoir du sens si tu restes longtemps, cherches la stabilité, et que c'est un projet de vie.
- Fais TON calcul avec notre simulateur avant de décider.
Le 36% de propriétaires suisses n'est pas un échec. C'est peut-être un signe de sagesse financière.
Questions fréquentes
Et si les prix immobiliers augmentent ?
C'est possible, mais pas garanti. Sur les 30 dernières années en Suisse, l'immobilier résidentiel a progressé d'environ 2% par an en moyenne. C'est moins que les marchés actions (~7%). Et il y a eu des périodes de stagnation, voire de baisse (années 90).
Le remboursement de l'hypothèque n'est-il pas une forme d'épargne forcée ?
Oui, mais en Suisse, on amortit très peu (souvent juste jusqu'à 65% de la valeur du bien). La plupart du remboursement mensuel part en intérêts. Et cette "épargne forcée" a un coût d'opportunité.
Et les déductions fiscales ?
Tu peux déduire les intérêts hypothécaires et l'entretien. Mais tu paies aussi la valeur locative. En général, l'avantage fiscal net est modeste et ne compense pas les autres coûts.
C'est quoi la "règle du 5%" ?
Une règle simplifiée qui dit que le coût annuel total de la propriété (intérêts + entretien + coût d'opportunité) est d'environ 5% de la valeur du bien. Si ton loyer équivalent est inférieur à 5% du prix d'achat, louer est probablement plus avantageux.
Références
- Office fédéral de la statistique (2024). Statistiques de la construction et du logement.
- Wüest Partner (2025). Analyse du marché immobilier suisse.
- Credit Suisse Research (2024). Swiss Real Estate Monitor.
- Ben Felix (2024). Renting vs. Buying a Home: The 5% Rule. YouTube.
- The Mustachian Post (2023). Analyses financières pour la Suisse.